Mestská časť Bratislava - Nové Mesto
––––––––––––––––––––––––––––––––––
Materiál na rokovanie
Miestneho zastupiteľstva
dňa 17.02.2015

Návrh na zníženie nájomného 
za prenájom časti spoločenského domu „VERNOSŤ“ 
pre spoločnosť Vernosť, spol. s r.o.

Predkladá: 					Materiál obsahuje:                                                                      

Ing. Mgr. Ľubomír Baník                         	1.   návrh uznesenia
prednosta MÚ BA NM                                   2.   dôvodovú správu
3.   Nájomná zmluva č. 128/02 vrátane jej    
      Dodatkov č. 1. až 7
4.   žiadosť Vernosť, spol. s r.o.
5.	prepočet nákladov a výnosov Vernosť, spol. s r.o.
6.	návrh dodatku č. 8 k Nájomnej zmluve

Spracovateľ:                                  			   Stanovisko právnej skupiny:
Mgr. Marianna Moravcová Tomčíková
poverená vedením oddelenia právneho, podnikateľských
činností, evidencie súpisných čísiel a správy pozemkov

Na rokovanie prizvať:
- spracovateľa                        

Február 2015
Návrh uznesenia:

Miestne zastupiteľstvo    

s c h v a ľ u j e

zníženie mesačného nájomného za prenájom časti spoločenského domu „VERNOSŤ“ - so s.č. 1300, nachádzajúcom sa na ul. Nobelova č. 30 v Bratislave, v k. ú. Nové Mesto, na pozemku registra „C“ KN parc. č. 13528, zapísanom na LV č. 3749, ktorý je, na základe Zmluvy o nájme č. 128/02 zo dňa 29.07.2002 v znení jej dodatkov č. 1 až 7, prenajatý nájomcovi - spoločnosti Vernosť, spol. s r.o., so sídlom: Nobelova 30, 831 02 Bratislava, zapísanej v Obchodnom registri Okresného súdu Bratislava I, oddiel: Sro, vložka číslo: 16540/B

na sumu vo výške 2.000,- € mesačne

, ako prípad hodný osobitného zreteľa podľa ust. § 9a ods. 9 písm. c) zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v znení neskorších predpisov,

; z dôvodu, že nájomca užíva predmet nájmu dlhodobo od roku 2002, do predmetu nájmu investoval vlastné finančné prostriedky, sám na vlastné náklady predmet nájmu udržiava počas celej existencie nájomného vzťahu, predmet nájmu užíva aj za účelom prevádzkovania telovýchovného zariadenia, určeného pre širokú verejnosť a z predložených podkladov je zrejmé, že nie je schopný platiť plnú výšku dohodnutého nájomného

; ako aj z dôvodu, že nájomcovi bol zúžený rozsah predmetu nájmu v súvislosti s využitím priestorov na prízemí spoločenského domu pri hlavnom vchode, na vybudovanie knižnice Mestskej časti Bratislava – Nové Mesto  

; a to počnúc od 01.01.2015 do 31.12.2015.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         

S podmienkami:

a)	dodatok č. 8 k Nájomnej zmluve č. 128/02 obsahujúci - zníženie nájomného, zníženie rozsahu predmetu nájmu, vypustenie druhého odseku čl. III. Nájomnej zmluvy č. 128/02, ako aj obsahujúci doplnenie štandardných povinností nájomcu v súvislosti s údržbou nebytových priestorov, bude nájomcom podpísaný v lehote do 30 dní od schválenia uznesenia v miestnom zastupiteľstve. V prípade, že nájomca predmetný dodatok nepodpíše v lehote do 30 dní od schválenia uznesenia v miestnom zastupiteľstve, toto uznesenie stratí platnosť;

b)	počas doby zníženého nájomného, t.j. od 01.01.2015 do 31.12.2015, nie je nájomca oprávnený uplatniť ust. čl. V. bod 3. Zmluvy o nájme č. 128/02.

a)  bez pripomienok
b)  s pripomienkami
Dôvodová správa

Časť spoločenského domu „VERNOSŤ“ (ďalej v texte ako „Vernosť“), nachádzajúceho sa na ul. Nobelova č. 30 v Bratislave, v k. ú. Nové Mesto, na pozemku registra „C“ KN parc. č. 13528, s.č. 1300, zapísaného na LV č. 3749, je nájomcovi – Vernosť, spol. s r.o. prenechaná do nájmu na základe Zmluvy o nájme č. 128/02 zo dňa 29.07.2002 v znení jej dodatkov (ďalej v texte ako „NZ“). 

K nájomnej zmluve existuje k dnešnému dňu celkovo sedem dodatkov, pričom dodatkom č. 6 bola NZ uzatvorená na dobu neurčitú a nájomcovi znížené nájomné na sumu vo výške 2.000,- € / mesačne, avšak len do 30.06.2014 a dodatkom č. 7 mu bolo opätovne znížené nájomné na 2.000,- € / mesačne, avšak len do 31.12.2014. Predmetný nájom bol znížený na obdobie, kedy mala prebiehať verejná obchodná súťaž na prenájom Vernosti (ďalej v texte ako „súťaž“). Nakoľko sa do súťaže, ktorá sa skončila dňa 30.09.2014, neprihlásiť žiaden záujemca a nájomcovi sa nezmenila finančná situácia v zmysle predložených pokladov, opätovne je predložený návrh na predĺženie doby trvania zníženého nájomného, t.j. na sumu vo výške 2.000,- € / mesačne, a to od 01.01.2015 do 31.12.2015, na základe žiadosti nájomcu, pričom nájomca uviedol, že túto sumu je schopný platiť, aby sa nedostal do platobnej neschopnosti. V prípade, ak by mu nájomné nebolo znížené, nájomca deklaroval, že bude nútený ukončiť existujúci nájomný vzťah.

Dovoľujem si dať do pozornosti, že už dodatok č. 3 zo dňa 30.10.2010 znižoval dovtedy platné ročné nájomné vo výške 86.304,19 € (štvrťročné nájomné predstavovalo sumu 21.576,05 €); o 25%, t. j. na 64.728,- €, pričom nájomca bol aj naďalej oprávnený k použitiu 10 % z ročného nájomného ako vecné plnenie, t. j. konečná výška ročného nájomného predstavovala sumu 58.255,33 €. Taktiež aj dodatok č. 5 zo dňa 27.11.2012 znižoval ročné nájomné podľa Dodatku č. 3 na sumu 3.894,- € mesačne.

V prípade, ak by nájomca ukončil NZ, pričom z NZ a jej dodatkov /čl. IV. bod 2. písm. c)/ vyplýva, že túto môže ukončiť so šesťmesačnou výpovednou lehotou, ktorá začne plynúť prvým dňom nasledujúceho kalendárneho polroka po doručení výpovede prenajímateľovi, z dôvodov uvedených v ust. § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb., je pravdepodobné, vzhľadom na neúspešnosť súťaže, že prenajatá časť spoločenského domu Vernosť zostane prázdna, a MČ bude musieť vynaložiť náklady na jej údržbu, čo by počas platnosti NZ nemusela, nakoľko sa o uvedené stará v súčasnej dobe nájomca. Z uvedeného je zrejmé, že pre MČ je hospodárnejšie a účelnejšie, aby nájomcovi znížila nájomné, nakoľko o nájom prenajatej časti predmetnej budovy nie je záujem. 

Zároveň je potrebné uviesť, že vo Vernosti sa v súčasnosti, so súhlasom nájomcu, zriaďuje aj knižnica – na prízemí pri hlavnom vstupe. Na prízemí sa rovnako nachádza ako aj denné centrum seniorov so samostatným vchodom. Pôvodný nájom bol dojednaný za prenájom priestorov na troch podlažiach vo Vernosti o celkovej výmere 4138 m2 a aj napriek zníženiu rozsahu nájmu (denné centrum seniorov, knižnica), nebolo nájomcovi nájomné celkovo znížené, čo však nájomca akceptoval.  

V prípade schválenia zníženého nájomného bude dodatkom zároveň upravený aj rozsah predmetu nájmu, aby bol reálny stav zlúčený so zmluvným stavom a zároveň bude vypustené ustanovenie o tom, že spolu s budovou Vernosti je nájomca oprávnený užívať aj priľahlé pozemky, tvoriace parkovisko, nakoľko na uvedené nemá MČ právo, keďže neprišlo k uzatvoreniu zmluvy o zriadení vecného bremena uvádzanej v nájomnej zmluve, ani k nijakému inému právnemu vzťahu medzi vlastníkom týchto pozemkov – Istrochem reality, a.s. a Mestskou časťou. Zároveň budú do dodatku doplnené štandardné povinnosti nájomcu v súvislosti s údržbou nebytových priestorov, vyplývajúce z platných právnych predpisov a štandardov Mestskej časti, nakoľko pôvodná nájomná zmluva obsahuje len minimum takýchto ustanovení. 

Záverom si dovoľujem uviesť, že spoločnosť Istrochem reality, a.s. už v súčasnej dobe čiastočne užíva parkovisko pred budovou Vernosti, ako jediné vybudované parkovisko pri Vernosti, na čo má, ako vlastník právo, a to formou vyhradeného parkovania a je predpoklad, že zaberie aj zvyšnú časť parkoviska. Za predpokladu, že parkovisko pred budovou nebude možné využívať vôbec, budova sa stane neprenajateľnou. 

Dodatok č. 8
k Zmluve č. 128/02 o nájme spoločenského domu VERNOSŤ zo dňa 29.07.2002 v znení jej dodatkov

Prenajímateľ: 	Mestská časť Bratislava – Nové Mesto
sídlo: 			Junácka 1, 832 91  Bratislava
IČO: 			00 603 317
zastúpený: 		Mgr. Rudolf Kusý, starosta

(ďalej v texte ako „prenajímateľ“)	

Nájomca: 		Vernosť, spol. s r.o.
sídlo: 			Nobelova 30, 831 02  Bratislava
IČO: 			35 738 545
zastúpený:		Dušan Kolárik, konateľ

(ďalej v texte ako „nájomca“)

(ďalej spolu v texte spoločne aj ako „zmluvné strany“)

Preambula

V súlade s ust. § čl. VII. Zmluvy č. 128/02 o nájme spoločenského domu VERNOSŤ zo dňa 29.07.2002 v znení jej dodatkov č. 1 až 7 (ďalej v texte ako „zmluva“), ako aj v súlade s uznesením Miestneho zastupiteľstva prenajímateľa č. ..............., ktoré bolo prijaté na jeho ...... zasadnutí dňa .............2015 (Príloha č. 1), sa zmluvné strany vzájomne dohodli na uzatvorení tohto dodatku č. 8.

I. Predmet dodatku 

1.	Článok II. zmluvy sa v plnom rozsahu mení a jeho znenie je nasledovné: 

„1.	Predmetom nájmu v zmysle tejto zmluvy sú všetky nebytové priestory, vrátane vstupného priestoru, skladových priestorov, schodíšť, technických miestností a pod. nachádzajúce sa na troch nadzemných podlažiach v budove spoločenského domu „VERNOSŤ“ (ďalej v texte ako „budova“) so s.č. 1300 na ul. Nobelova č. 30 v Bratislave, v k.ú. Nové Mesto, na pozemku registra „C“ KN parc. č. 13528, zapísanom na LV č. 3749, ktorá je vo výlučnom vlastníctve prenajímateľa, s výnimkou priestorov:
a)	knižnice prenajímateľa nachádzajúcej sa na prízemí budovy pri hlavnom vchode do budovy na ľavej strane, 
b)	priestorov denného centra seniorov nachádzajúcom sa na prízemí budovy so samostatným vchodom 
; (ďalej v texte spolu ako „predmet nájmu, resp. prenajaté priestory“).
2.	Zmluvné strany sa dohodli, že prenajímateľ nebude k predmetu nájmu poskytovať žiadne služby spojené s nájmom, nájomca si služby (dodávka tepla, teplej úžitkovej vody, pitnej vody, plynu, elektriny, odvoz a likvidácia domového odpadu) zabezpečí sám na vlastné náklady.
3.	Za užívanie predmetu nájmu nájomca zaplatí nájomné vo výške a v lehotách uvedených v tejto zmluve.“

2.	Článok III. druhý odsek posledná veta zmluvy v znení: „Nájomca bude môcť užívať aj pozemky parc. č. 13527, 13529 a 13525/1 k.ú. Nové Mesto vo vlastníctve ISTROCHEM a.s., ku ktorým bolo zriadené právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ako prístup k spoločenskému domu VERNOSŤ.“ sa v celom rozsahu vypúšťa. 

3.	Čl. V. bod 2. zmluvy sa mení a jeho znenie je nasledovné: 

„Zmluvné strany sa dohodli, že v období od 01.01.2015 do 31.12.2015 bude nájomca uhrádzať znížené nájomné vo výške 2.000,- € (slovom dvetisíc eur) mesačne, t.j. 6.000,- € (slovom šesťtisíc eur) štvrťročne.“

4.	Článok VI. zmluvy sa mení a jeho znenie je nasledovné: 
	
„1.	Nájomca je oprávnený a súčasne aj povinný užívať predmet nájmu výlučne pre svoje potreby a v súlade s účelom nájmu podľa tejto zmluvy, a to spôsobom a v rozsahu stanovenom v tejto zmluve a v súlade s platnými právnymi predpismi.
2.	Nájomca je povinný v prenajatých priestoroch zabezpečiť plnenie všetkých aktuálne platných povinností vyplývajúcich zo zákona č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi v znení neskorších predpisov, a to počas celej doby účinnosti tejto zmluvy. Nájomca zodpovedá aj za bezpečnosť a ochranu zdravia pri práci v plnom rozsahu podľa príslušných predpisov, a to počas celej doby účinnosti tejto zmluvy. Porušenie tejto povinnosti zo strany nájomcu oprávňuje prenajímateľa k odstúpeniu od tejto zmluvy.
3.	Nájomca je povinný vykonávať pravidelné kontroly a revízie svojich elektrických spotrebičov a zariadení nainštalovaných a používaných v predmete nájmu v zmysle právnych predpisov platných v SR a príslušných STN v stanovených termínoch. Nájomca je povinný na základe požiadavky povereného pracovníka prenajímateľa predložiť zápis alebo kópiu zápisu z týchto kontrol, odborných prehliadok a odborných skúšok  alebo revízií.
4.	Nájomca sa zaväzuje sprístupniť predmet nájmu prenajímateľovi za účelom kontroly užívania predmetu nájmu, bezodkladne na požiadanie prenajímateľa. Pre prípad hroziacej škody, pričom postačí aj podozrenie z hroziacej škody, má prenajímateľ právo vstupu do predmetu nájmu, o čom bezodkladne informuje nájomcu. Za týmto účelom odovzdá nájomca prenajímateľovi jedno vyhotovenie kľúčov od všetkých priestorov, ktoré bude uložené v zapečatenej obálke, bezodkladne na požiadanie prenajímateľa.
5.	Všetky úpravy a zmeny urobené v/na predmete nájmu sú prípustné len na základe predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.
6.	Nájomca bude v plnom rozsahu znášať všetky náklady vyplývajúce zo zmien na predmete nájmu, o ktoré požiadal, ako aj všetky výdavky na povolenie takýchto zmien a po skončení nájmu nebude požadovať protihodnotu toho, o čo sa hodnota predmetu nájmu zvýšila, čo potvrdzuje svojim výslovným súhlasom, podpisom na tejto zmluve.
7.	Nájomca zodpovedá za všetky škody, ktoré vzniknú v dôsledku alebo v súvislosti so zmenami, ako aj so samotnou činnosťou nájomcu, na predmete nájmu, alebo uskutočnenými inými osobami v jeho mene; resp. tretími osobami, ktorým nájomca umožnil vstup do predmetu nájmu.
8.	Nájomca je povinný na svoje náklady vykonávať drobné opravy a vykonávať bežnú údržbu predmetu nájmu ako aj budovy. Za drobné opravy a bežnú údržbu sa považujú opravy a údržba predmetu nájmu podľa ustanovenia § 5 a § 6 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť sám alebo prostredníctvom inej poverenej osoby a požadovať od nájomcu náhradu primerane a účelne vynaložených nákladov.
9.	Nájomca je povinný predmet nájmu, ako aj budovu na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohovorené užívanie a účel a je povinný uhrádzať všetky náklady spojené s obvyklým udržiavaním.
10.	Opravy a údržbu vecí, umiestnených v predmete nájmu, ktoré sú vo vlastníctve nájomcu, vykonáva nájomca na svoje náklady.
11.	Nájomca je povinný odstrániť všetky závady a škody v/na predmete nájmu alebo na budove, ktoré spôsobil nájomca, jeho zástupcovia, zamestnanci, zákazníci, splnomocnenci alebo pozvané osoby, t.j. akékoľvek tretie osoby; ak sa tak nestane, má prenajímateľ právo závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu účelne a preukázateľne vynaložených nákladov.
12.	Nájomca zodpovedá aj za škody vyvolané v dôsledku nesprávneho alebo neoprávneného použitia spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva budovy, ako aj technologických zariadení a častí nachádzajúcich sa v/na budove alebo predmete nájmu, akými sú najmä inštalácie určené na dodávky vody, ako kanalizácia, na osvetlenie, na dodávku elektrickej energie, kúrenia a sanitárne inštalácie, nájomcom, jeho zástupcami, zamestnancami, zákazníkmi, splnomocnencami alebo pozvanými osobami, t.j. akýmikoľvek tretími osobami.
13.	Nájomca sa zaväzuje zabezpečovať, sprostredkovať a umožniť pripojenie na poskytovanie služieb požadovaných pre denné centrum seniorov ako aj knižnicu, za úhrady zrealizované knižnicou prenajímateľa a prenajímateľom za denné centrum seniorov, a to na základe osobitných dohôd. 
14.	Prenajímateľ je oprávnený po dobu trvania nájmu vykonávať stavebné zásahy a stavebné úpravy predmetu nájmu a budovy nevyhnutné pre riadnu údržbu, prevádzku a využitie predmetu nájmu a budovy, ako aj všetky stavebné zásahy a stavebné úpravy nevyhnutné pre zabránenie vzniku škôd alebo pre odstránenie týchto škôd.
15.	Nájomca je povinný počínať si tak, aby na predmete nájmu alebo na budove prenajímateľovi nevznikali škody a súčasne je povinný škody hroziace odvracať.
16.	Nájomca nie je oprávnený postúpiť akékoľvek pohľadávky voči prenajímateľovi na tretiu osobu.
17.	Prenajímateľ umožní nájomcovi, aj bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa, prenajať predmet nájmu tretím osobám, nie však na dobu dlhšiu ako platnosť a účinnosť tejto zmluvy. Prenajímateľ sa zaväzuje, že neumožní tretím osobám užívať predmet nájmu v rozpore s účelom tejto zmluvy, ako aj s účelom funkcie budovy, pričom nájomca sa zaväzuje po uzatvorení tej ktorej podnájomnej zmluvy s tretími osobami na podnájom tej ktorej časti predmetu nájmu, odovzdať kópiu takejto podnájomnej zmluvy, ako aj všetky kópie aktuálne platných podnájomných zmlúv, bezodkladne na základe požiadania zo strany prenajímateľa. 
18.	Nájomca si na svoje náklady poistí majetok nachádzajúci sa prenajatých priestoroch, pričom budovu ako takú poisťuje priamo prenajímateľ. 
19.	Nájomca sa zaväzuje udržiavať čistotu a poriadok aj v okolí budovy, v rozsahu 5 m od budovy z každej strany. 

II. Záverečné ustanovenia

1.	V ostatných ustanoveniach zostáva zmluva nezmenená.

2.	Tento dodatok je vyhotovený v piatich rovnopisoch, pričom prenajímateľ si ponechá 3 rovnopisy a nájomca obdrží 2 rovnopisy. 

3.	Zmluvné strany na znak súhlasu s obsahom tohto dodatku tento vlastnoručne podpisujú. 

4.	Tento dodatok je platný dňom jeho podpisu a účinný ňom nasledujúcim po dni jeho zverejnenia v súlade s ust. § 5a zákona č. 211/2000 Z.z. o slobodnom prístupe k informáciám a v súlade s ust. 40/1964 Zb. § 47a Občianskeho zákonníka. 

V Bratislave dňa ...................2015			V Bratislave dňa ..................2015

____________________________			_____________________________
za prenajímateľa: 					za nájomcu: 
Mgr. Rudolf Kusý, starosta				Dušan Kolárik, konateľ