Mestská časť Bratislava - Nové Mesto
––––––––––––––––––––––––––––––––––
Materiál na rokovanie
Miestneho zastupiteľstva
dňa 11.02.2014

N á v r h 
Dohody o urovnaní vzájomných záväzkov a pohľadávok s Klaudiou Markovou, 
miesto podnikania: Krížna 20, 811 07 Bratislava, zapísaná: Obvodným úradom Bratislava, č. živn. registra: 102-29948, IČO: 17 493 820

Predkladá: 					Materiál obsahuje:                                                                      

Ing. Ľudovít Kollárik                         	1.   Návrh uznesenia 
prednosta MÚ BNM 				2.   Dôvodovú správu
						3.   Návrh Dohody o Urovnaní
4. 	Žiadosť nájomkyne o nájom spolu s doplnením žiadosti
5.	Vyhovenie žiadosti nájomkyne
6.	Nájomnú zmluvu spolu s dodatkami
7.	Dohodu o ukončení nájomnej zmluvy
8. 	Žiadosť nájomkyne o schválenie zmeny využitia časti prenajatého priestoru
9.	Súhlas starostu so stavebnými  úpravami
10. Rozhodnutie o povolení stavebných úprav
11.	Kolaudačné rozhodnutie
12. Znalecký posudok vrátane fotodokumentácie
13. Stanovisko finančného riaditeľstva SR v Banskej Bystrici, 
14. Stanovisko daňovej poradkyne Ing. Jany Munkovej 
15.	Právna analýza JUDr. Hegedüšovej

Spracovateľ:                                  					Stanovisko právnej
skupiny:

Mgr. Marianna Moravcová Tomčíková   		                        		
poverená vedením oddelenia podnikateľského,
právneho a správy majetku							

Na rokovanie prizvať:

spracovateľa                        

Január 2014
Návrh uznesenia:

Miestne zastupiteľstvo

s c h v a ľ u j e 

a) 	predložený návrh Dohody o urovnaní vzájomných záväzkov a pohľadávok, podľa ktorého Mestská časť Bratislava – Nové Mesto uhradí svoj záväzok voči Klaudii Markovej, miesto podnikania: Krížna 20, 811 07 Bratislava, zapísaná: Obvodným úradom Bratislava, č. živn. registra: 102-29948, IČO: 17 493 820, vo výške 30.000,- €, v lehote do 30 dní odo dňa účinnosti Dohody o urovnaní vzájomných záväzkov a pohľadávok.

b) zapojenie Rezervného fondu na čerpanie kapitálových výdavkov vo výške 30.000,- € na vysporiadanie vzájomných záväzkov a pohľadávok bližšie špecifikovaných v bode a) tohto Uznesenia

c)	toto Uznesenie stráca platnosť, v prípade ak Dohoda o urovnaní vzájomných záväzkov a pohľadávok špecifikovaná v bode a) tohto Uznesenia nebude podpísaná v lehote 30 dní odo dňa schválenia Uznesenia Miestnym zastupiteľstvom, zo strany Klaudie Markovej, miesto podnikania: Krížna 20, 811 07 Bratislava, zapísaná: Obvodným úradom Bratislava, č. živn. registra: 102-29948, IČO: 17 493 820 

a)  bez pripomienok

b)  s pripomienkami

Dôvodová správa

V zmysle nižšie uvedených skutočností požadovala, Klaudia Marková s miestom podnikania: Krížna 20, 811 07 Bratislava, zapísaná Obvodným úradom Bratislava, č. živn. registra: 102-29948, IČO: 17 493 820 (ďalej len „nájomkyňa“), od mestskej časti zaplatenie svojho nároku na uhradenie protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota nehnuteľnosti – nebytového priestoru nachádzajúceho sa na Jeséniovej ul. č. 43 v Bratislave o rozlohe 172 m2 (ďalej len „nehnuteľnosť“), ktorá je vo vlastníctve Mestskej časti Bratislava - Nové Mesto (ďalej len „MČ“), a ktorú mala v minulosti prenajatú na základe nájomnej zmluvy a do ktorej mala vložiť investície spolu vo výške 83.002,74 € (vrátane materiálu, ako aj prislúchajúcich stavebných prác). 

Nárok nájomkyne ako taký vychádza z ust. § 667, ods. 1 Občianskeho zákonníka (viď nižšie),  ako aj z priloženého: 
a)	súhlasu starostu so stavebnými úpravami (predmetný súhlas je všeobecný a neohraničuje výšku ani limit rekonštrukcie), 
b)	rozhodnutia o povolení stavebných úprav, 
c)	kolaudačného rozhodnutia. 

Výška nároku nájomkyne bola nájomkyňou určená vo výške 62.400,- € vrátane DPH podľa Znaleckého posudku Ing. Petra Vinklera, ktorý bol zo strany MČ vybraný v rámci verejného obstarávania a ktorý je na výšku tzv. technického zhodnotenia nehnuteľnosti (protihodnota toho o čo sa zvýšila hodnota nehnuteľnosti), t.j. bez stavebných prác. 

Podľa ust. § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. 

Podľa uvedených skutočností, ako aj z priložených príloh, je zrejmé, že MČ súhlas na rekonštrukciu dala – bez obmedzenia prác a investícií, čo deklarovala aj v rozhodnutí o povolení stavebných úprav a v kolaudačnom rozhodnutí, avšak MČ sa nikde nezaviazala na úhradu nákladov spojených s rekonštrukciou nehnuteľnosti. Z tohto dôvodu má nájomkyňa nárok požadovať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota nehnuteľnosti. V súvislosti s uvedeným je potrebné dať do pozornosti aj skutočnosť, že Občiansky zákonník nevyžaduje, aby bol súhlas udelený pred vykonaním zmien a taktiež neupravuje ani jeho formu, t.j. nie je dôležité, či je súhlas daný pred rekonštrukciou, počas nej, alebo po nej, musí len byť daný počas trvania nájomného vzťahu, čo v tomto prípade bol.

MČ má na druhej strane voči nájomkyni preukázateľný nárok na úhradu splatných pohľadávok z titulu dlžného nájomného spolu s prislúchajúcim úrokom z omeškania, vychádzajúcich z uzatvorenej nájomnej zmluvy, vo výške 19.729,17 € do dňa jej ukončenia, t.j. do 30.09.2013.

Nakoľko MČ a nájomkyňa majú vzájomné pohľadávky, navrhujeme uzatvoriť predložený návrh Dohody o urovnaní, aby sa MČ vyhla súdnemu sporu a prípadným ďalším nákladom spojeným so súdnymi trovami, nakoľko je pravdepodobné, že súdny spor bude  predstavovať vyššie náklady pre MČ.

V prípade súdneho sporu je pravdepodobné, že nájomkyňa by v ňom mala vyššiu úspešnosť, t.j. pre MČ by tento spor predstavoval, okrem úhrady dlžnej sumy, aj úhradu trov konania a trov právneho zastúpenia protistrany, nakoľko nájomkyňa je zastúpená advokátkou. Uvedené však len za predpokladu, že sudca prijme vzájomný návrh MČ a neodkáže MČ na samostatné konanie na vymáhanie dlžného nájomného a príslušenstva. Zároveň si dovoľujeme dať do pozornosti skutočnosť, že súd by dal pravdepodobne vyhotoviť nový súdnoznalecký posudok (bežná prax), čo by predstavovalo ďalšie náklady a je možné, že tento bude už vyhotovený na vyššiu sumu /nakoľko znalecký posudok Ing. Petra Vinklera je vypracovaný na najnižšiu možnú sumu technického zhodnotenia nehnuteľnosti/ a taktiež súd by nemusel akceptovať len technické zhodnotenie nehnuteľnosti, ale aj niektoré prípadné iné zhodnotenia formou stavebných prác. Zároveň by už nájomkyňa požadovala aj úhradu úrokov z omeškania odo dňa ukončenia Nájomnej zmluvy, t.j. od 01.10.2013 do zaplatenia.

Na zasadnutí finančnej komisie, ktorá sa konala dňa 22.01.2014: 
1.	bol vyžiadaný právny rozbor externého právneho zástupcu JUDr. Hegedüšovej k danej veci, ktorý bol predložený na rokovanie Miestnej rady (viď príloha) a bol totožný s prezentovaným materiálom. 
2.	bola právna zástupkyňa nájomkyne požiadaná, aby sa vyjadrila, či je možné, aby nájomkyňa znížila svoj nárok. Uvedené zníženie predniesla osobne na zasadnutí Miestnej rady dňa 28.01.2014, pričom uviedla, že nájomkyňa je ochotná znížiť celkovú sumu, ktorú pôvodne mala doplatiť MČ ako rozdiel po vzájomnom započítaní pohľadávok vo výške 42.670,83 €, na sumu 41.000,- €. 

Poslanci Miestnej rady sa uzniesli na Uznesení, v rámci ktorého požiadali o úpravu Dohody o urovnaní v tom zmysle, že MČ doplatí rozdiel v prospech nájomkyne, po vzájomnom započítaní, vo výške 30.000,- € vrátane príslušnej DPH.   

Uvedený návrh bol predložený právnej zástupkyni nájomkyne, ktorá ho bude prezentovať svojej klientke, pričom závery ešte nie sú známe. 

Genéza: 
1.	dňa 06.02.2006 požiadala nájomkyňa o nájom nehnuteľnosti, pričom predmetná žiadosť bola schválená na základe odporučenia hospodársko-podnikateľskej komisie Miestneho zastupiteľstva MČ 
2.	dňa 14.07.2006 MČ uzatvorila s nájomkyňou Nájomnú zmluvu č. 335/2006 na dobu určitú od 01.08.2006 do 30.06.2016 s vymedzeným účelom nájmu: Poskytovanie služieb obyvateľstvu – zriadenie práčovne a žehliarne s rýchlou obsluhou a prezentačnej miestnosti pre textil a bytové doplnky s ponukou teplého nápoja pre čakajúcich zákazníkov (ďalej v texte ako „NZ“). Podľa NZ mala nájomkyňa platiť nájomné a zálohové úhrady za služby spojené s nájmom, spolu vo výške 88.000,- Sk  štvrťročne najneskôr do 5. dňa druhého mesiaca príslušného štvrťroka, pričom za oneskorené zaplatenie mala byť nájomkyňa povinná zaplatiť prenajímateľovi úrok z omeškania vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania /toto dojednanie zmluvy je neplatné nakoľko v zmysle Občianskeho zákonníka je zrejmé, že v prípade omeškania s nájomným a súvisiacimi zálohovými úhradami za služby spojené s nájmom sa platí úrok z omeškania v zákonom stanovenej výške podľa nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka - § 3 - Výška úrokov z omeškania je o osem percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu. V súvislosti s uvedeným je možné požadovať len takto zákonom vypočítaný úrok z omeškania (nie dohodnutých 2,5 promile), ktorý bol v r. 2012 cca vo výške 8,5% - 9% a v r. 2013 vo výške 8,5%, v závislosti od jednotlivých splátok a ich omeškania. Úroky z omeškania podľa Občianskeho zákonníka nie je možné dohodnúť, sú fixne stanovené, tak ako je uvedené v cit. nariadení vlády./. 
3.	dňa 02.04.2007 požiadala nájomkyňa o schválenie zmeny využitia časti prenajatého priestoru (zmena účelu nájomnej zmluvy), konkrétne na poskytovanie služby obyvateľstvu – predajňa širokého sortimentu ovocia a zeleniny, byliniek, korenia a doplnkového sortimentu s podávaním čaju a čerstvých ovocných štiav. O uvedenú zmenu požiadala z dôvodu, že totálne sa rozpadávajúce stropy a podlahy i odvodové výkladové plochy nebolo možné len upraviť, ale celé povymieňať a tak investície pôvodne plánované sú niekoľko násobne prekročené a zároveň dodávka elektrickej energie, ktorá je v danej oblasti pre odbery plánovaná je na prevádzkový výkon strojov nedostačujúca a nie je možné ho čo najrýchlejšie zabezpečiť, bez vynaloženia ďalších vysokých investícií. 
4.	dňa 23.04.2007 bol medzi MČ a nájomkyňou podpísaný Dodatok č. 1 k nájomnej zmluve – zmena účelu využitia prenajatých priestorov, v súlade s jej požiadavkou. 
5.	dňa 25.04.2007 bolo zo strany MČ vydané záväzné stanovisko – súhlas so zmenou účelu využitia a stavebnými úpravami prenajatých priestorov (č. Star-1054/2007), čím MČ súhlasila s investíciami – nákladmi do nehnuteľnosti.
6.	v súlade s uvedeným súhlasom bolo zo strany MČ vydané rozhodnutie o povolení stavebných úprav a následné Kolaudačné rozhodnutie, čím bol de facto deklarovaný súhlas s celou rekonštrukciou.  
7.	od 1.1.2009 sa Dodatkom č. 2 k NZ určila výška samotného nájomného na sumu 1.712,81 € štvrťročne (konverzia Sk na Eur) a štvrťročné zálohové platby na služby boli uvedené vo výpočtovom liste úhrad za nebytový priestor (príloha k dodatku č. 2), čo spolu štvrťročne predstavovalo sumu vo výške 2.523,58 €.
8.	v zmysle komunikácie s nájomkyňou je zrejmé, že táto podala už dňa 03.04.2012 žiadosť o ukončenie Nájomnej zmluvy. 
9.	nájomkyňa informovala MČ o výške investície do nehnuteľnosti 83.002,74 €, ktorú požaduje uhradiť; pričom táto výška vychádzala z výdavkov spojených s rekonštrukciou, vrátane stavebných prác. 
10.	dňa 14.05.2013 sa na MČ obrátila právna zástupkyňa nájomkyne za účelom ukončenia nájmu, ako aj započítania vzájomných pohľadávok, nakoľko nájomkyňa už od r. 2011.
11.	dňa 07.06.2013 sa konalo stretnutie s právnou zástupkyňou nájomkyne. V zmysle stretnutia bolo zrejmé, že právna zástupkyňa nájomkyne presne vie, aké má právne možnosti, ako aj ich rozsah. Uviedla, že v prípade, ak sa MČ s nájomkyňou nedohodne na ukončení nájomnej zmluvy, nájomkyňa ukončí svoje živnostenské oprávnenie (toto je možné ukončiť veľmi rýchlo, nakoľko sa jedná o voľnú živnosť – formou ohlásenia), t.j. vznikne jej výpovedný dôvod z nájmu, t.j. titul na ukončenie nájmu a tým pádom aj nárok na úhradu toho o čo sa nehnuteľnosť zhodnotila. V prípade, ak by nájomkyňa bola nútená ukončiť živnostenské oprávnenie a následne vypovedať nájomnú zmluvu, už by z jej strany nepripadala v úvahu žiadna dohoda a táto by sa so svojim nárokom obrátila priamo na súd. 
Uvedenú nehnuteľnosť už skutočne nechcela mať v nájme a chcela vysporiadať všetky vzájomné záväzky a pohľadávky. Zároveň si bola vedomá toho, že tzv. zhodnotenie nehnuteľnosti si bude môcť vymáhať až po ukončení nájmu, t.j. z tohto dôvodu chcela akýmkoľvek spôsobom nájom čo najskôr ukončiť. V zmysle rokovania prišlo k zhodnému názoru oboch strán, že výšku investícií – toho o čo sa nehnuteľnosť zhodnotila – je možné určiť výlučne formou Znaleckého posudku. Zo strany MČ bolo uvedené, že MČ bude akceptovať výlučne Znalecký posudok na technické zhodnotenie. V súvislosti so Znaleckým posudkom právna zástupkyňa nájomkyne uviedla, že nájomkyňa je ochotná Znalecký posudok vyhotoviť na vlastné náklady, čo aj vykonala, a to u znalca, ktorého má v rámci verejného obstarávania vysúťaženého MČ – Ing. Petra Vinklera, kde výška predmetného zhodnotenia činí sumu vo výške 52.000,- € bez DPH, t.j. 62.400,- € vrátane DPH. V zmysle stanoviska Ing. Anny Martincovej z odboru podpory a služieb pre verejnosť Finančného riaditeľstva SR Banská Bystrica a v zmysle stanoviska daňovej poradkyne Ing. Jany Munkovej, je zrejmé, že predmetné technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti určené znaleckým posudkom, podlieha DPH v zákonnej výške.
12.	na základe predchádzajúcich vzájomných rokovaní, prišli MČ (v zastúpení starostom) a nájomkyňa ku konsenzu, t.j. ukončení nájmu k 30.09.2013. 
13.	ďalší postup vo veci je prezentovaný vyššie. 

Návrh 
D o h o d a
o urovnaní vzájomných záväzkov a pohľadávok 
vyplývajúcich z Nájomnej zmluvy č. 335/2006 zo dňa 14.07.2006
v znení jej dodatku č. 1/07 zo dňa 23.04.2007, 
dodatku č. 2 zo dňa 09.01.2009
(ďalej v texte ako „dohoda“)

uzatvorená doleuvedeného dňa, mesiaca a roku medzi zmluvnými stranami:

prenajímateľ:       	Mestská časť Bratislava - Nové Mesto
zastúpený:                  	Mgr. Rudolf Kusý, starosta 
sídlo:                          	Junácka 1, 832 91 Bratislava
IČO:                           	00 603 317
(ďalej v texte ako „prenajímateľ“)

Nájomkyňa:              	Klaudia Marková
miesto podnikania: 	Krížna 20, 811 07 Bratislava
zapísaná: 		Obvodným úradom Bratislava, č. živn. registra: 102-29948
IČO: 			17 493 820
č. účtu: 		2611046777/1100
(ďalej v texte ako „nájomkyňa“)

Preambula

1.	Zmluvné strany uzatvorili dňa 14.07.2006 Zmluvu o nájme č. 335/2006 v znení jej dodatku č. 1/07 zo dňa 23.04.2007, dodatku č. 2 zo dňa 09.01.2009 (ďalej v texte ako „zmluva“), na dobu určitú do 30.06.2016.
2.	Zmluvné strany ukončili zmluvu formou dohody o jej ukončení s účinnosťou dňa 30.09.2013 (ďalej v texte ako „dohoda o ukončení“).

Článok I.
Vzájomné pohľadávky a záväzky 

1.	Prenajímateľovi vznikol zo zmluvy voči nájomkyni nárok na uhradenie ● dlžného nájomného za obdobie od 01.01.2012 do 30.09.2013, ako aj nárok na uhradenie                 ● nedoplatku z vyúčtovania za poskytovanie služieb spojených s nájmom za rok 2012, a to všetko spolu aj s prislúchajúcim ● zákonným úrokom z omeškania v súlade s ust. § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka; pričom dlžná čiastka nájomkyne predstavuje spolu sumu vo výške 19.729,17 € ku dňu ukončenia zmluvy.
2.	Nájomkyni vznikol, po ukončení nájmu, v súlade so záväzným stanoviskom prenajímateľa - súhlasom so zmenou účelu využitia a stavebnými úpravami zo dňa 25.04.2007, č.j. Star-1054/2007 a v súlade s ust. § 667 ods. 1 posledná veta Občianskeho zákonníka, nárok na uhradenie protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota predmetu nájmu /v zmysle zmluvy/,  vo výške, na ktorej sa zmluvné strany dohodli, t.j. vo výške 49.729,17 € vrátane DPH.
3.	Nájomkyňa, ako aj prenajímateľ podpisom tejto dohody uznávajú svoje záväzky, tak ako sú opísané v bode 1. a 2. tohto článku v plnom rozsahu, čo do dôvodu a výšky. 

                                                                 Článok II.
Predmet dohody
 
1.	Zmluvné strany sa dohodli na započítaní svojich vzájomných splatných pohľadávok, tak ako sú uvedené v bode 1. a 2. článku I. tejto dohody. 
2.	Po vzájomnom započítaní zostáva nájomkyni voči prenajímateľovi na úhradu pohľadávka vo výške 30.000,- € (ďalej v texte ako „pohľadávka nájomkyne“). 

                                                                 Článok III.
Splatnosť a úhrada pohľadávky nájomkyne

1.	Prenajímateľ uhradí pohľadávku nájomkyne v plnej výške v lehote do 30 dní odo účinnosti tejto dohody, na jej účet uvedený v záhlaví tejto zmluvy; pričom za úhradu pohľadávky nájomkyne sa považuje deň jej odpísania z účtu prenajímateľa v plnom rozsahu. 
2.	Dňom úhrady pohľadávky nájomkyne, sa považujú všetky vzájomné záväzky a pohľadávky zmluvných strán za trvale a riadne vysporiadané, s výnimkou prípadných preplatkov, resp. nedoplatkov vyplývajúcich z vyúčtovania služieb spojených s užívaním predmetu nájmu v zmysle zmluvy, za r. 2013. 

Článok IV.
Záverečné ustanovenia

1.	Táto dohoda nadobúda platnosť dňom jej podpisu poslednou zo zmluvných strán a účinnosť v deň nasledujúci po dni po jej zverejnenia v zmysle platných právnych predpisov.
2.	Táto dohoda sa vyhotovuje v 4 rovnopisoch, pričom 3 rovnopisy sú určené pre prenajímateľa a 1 rovnopis pre nájomkyňu.
3.	Zmluvné strany vyhlasujú, že si dohodu prečítali, jej ustanoveniam porozumeli a na znak súhlasu s celým obsahom ju vlastnoručne podpisujú.
4.	Obsah tejto dohody bol schválený na rokovaní Miestneho zastupiteľstva dňa 11.02.2014 pod č. Uznesenia.................. . 

V Bratislave, dňa ....................2014                	V Bratislave, dňa ....................2014
prenajímateľ:                                                           	nájomca:

___________________________                            _______________________________                                                          
          Mgr. Rudolf Kusý                                                        Klaudia Marková
        starosta mestskej časti
       Bratislava - Nové Mesto