Mestská časť Bratislava – Nové Mesto

Materiál na rokovanie
Miestneho zastupiteľstva
dňa: 11.06.2013

Návrh
na riešenie súdneho sporu vedeného na Okresnom súde Bratislava III pod č. k. 29Cb 140/2010 o vydanie bezdôvodného obohatenia so spoločnosťou MIDOR, s.r.o. so sídlom Osadná 12, Bratislava, IČO 35 899 239, zapísanou v Obchodnom registri Okresného súdu Bratislava I Oddiel: Sro, Vložka číslo 33041/B 

Predkladá:						Materiál obsahuje:
Ing. Ľudovít Kollárik					1. Návrh uznesenia
prednosta MÚ						2. Dôvodovú správu
							3. Žaloba zo dňa 04.11.2010
							4. Rozsudok NS SR č. k. 2Cdo 21/2007
							    zo dňa 26.02.2008

Spracovateľ:						      	 Stanovisko právnej skupiny:
Mgr. Marianna Moravcová Tomčíková	- nie je potrebné
poverená zastupovaním vedúceho
oddelenia PPaSM				  

Na rokovanie prizvať:
spracovateľa

					jún 2013

Návrh uznesenia

Miestne zastupiteľstvo mestskej časti Bratislava - Nové Mesto

schvaľuje 

návrh súdneho zmieru bývalého nájomcu

A: 
1)	za predpokladu, že žalobca upraví žalovanú výšku bezdôvodného obohatenia zo sumy 687.174,10 € na sumu 513.845,88 € a vo zvyšku žalovanej istiny, ktorá predstavuje sumu 173.328,22 €, zoberie návrh žaloby späť a súčasne požiada o späťvzatie návrhu aj v časti žalovaného príslušenstva, a to tak, že bude požadovať úrok z omeškania vo výške 9% ročne zo sumy 513.845,88 € od 01.03.2012 do zaplatenia 
2)	súdne poplatky by účastníci znášali spoločne

a / alebo v prípade ak nie A) možno dať zo strany mestskej časti protinávrh 

B: 
	1)	za predpokladu, že žalobca upraví žalovanú výšku bezdôvodného obohatenia 		zo sumy 687.174,10 € na sumu 428.400,00 € a vo zvyšku žalovanej istiny, 		ktorá predstavuje sumu 258.774,10 €, zoberie návrh žaloby späť a súčasne 		požiada o späťvzatie návrhu aj v časti žalovaného príslušenstva, a to tak, že 		bude požadovať úrok z omeškania vo výške 9% ročne zo sumy 428.400,00 € 		od 01.03.2012 do zaplatenia 
2)		súdne poplatky by účastníci znášali spoločne

-	s pripomienkami
-	bez pripomienok

Dôvodová správa

Úvodné zhrnutie:

Mestská časť Bratislava – Nové Mesto uzavrela so spoločnosťou MIDOR, s.r.o.                       dňa 25.08.2006 Zmluvu o nájme č. 381/2006. Predmetom zmluvy bol prenájom objektu nachádzajúceho sa na ul. Pionierska 8 v Bratislave. Účelom prenájmu bolo zriadenie a prevádzkovanie súkromnej materskej škôlky. Zmluva bola uzavretá podľa zákona                        č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Predmetom prenájmu boli nehnuteľnosti zapísané Správou katastra pre hl. mesto SR Bratislavu pre katastrálne územie Nové Mesto na LV č. 2382, ako stavba nachádzajúca sa na pozemku parc. č. 11873 so súpisným číslom 3219 a pozemok parc. č. 11873 – zastavané plochy a nádvoria o výmere 2256 m2. 

Stavba bola prenajatá o výmere podlahovej plochy 730 m2. Pozemok parc. č. 11873 bol prenajatý o výmere 2256 m2.

Zmluva o nájme č. 381/2006 bola uzavretá na dobu určitú, a to od 01.09.2006 do 31.07.2016.

Výška nájmu, resp. cena za prenájom podľa bodu II. vyššie citovanej zmluvy bola účastníkmi zmluvného vzťahu dohodnutá nasledovne:
-	za obdobie od 01.09.2006 do 01.09.2007 

	Prenajímaná plocha v m2	1 m2/rok	Ročný nájom 	
Stavba	730,00	500,00 Sk	365 000,00 Sk	
Pozemok 	2256,00			

-	za mesiac september 2006 bol nájomca povinný zaplatiť nájom vo výške 30 417,- Sk
-	štvrťročné platby ročného nájomného počnúc 01.09.2007 mali predstavovať sumu vo výške 91 250,- Sk

-	za obdobie od 01.09.2007 mal nájomca uhrádzať nájomné nasledovne:

	Prenajímaná plocha v m2	1 m2/rok	Ročný nájom 	
Stavba	730,00	1 500,00 Sk	1 095 000,00 Sk	
Pozemok 	2256,00	     50,00 Sk	   112 800,00 Sk	
Celkový ročný nájom			1 207 800,00 SK	

Mestská časť súhlasila, aby nájomca z uvedeného ročného nájomného, t. j. zo sumy 1 207 800,- Sk použil 15% ako vecné plnenie s účelovým určením na údržbu, opravy a drobné rekonštrukcie prenajatého objektu. Suma, o ktorú si nájomca týmto spôsobom mohol znížiť celkový ročný nájom činí 181 170,00 Sk. Nájomca bol však povinný predložiť prenajímateľovi hodnoverné doklady preukazujúce vynaloženie finančných prostriedkov za týmto účelom, a to najneskôr do 30.11. bežného roka. V prípade nevyčerpania ročného vecného plnenia bol nájomca povinný rozdiel do dohodnutej sumy uhradiť v lehote do 05.12. bežného roka.

Dňa 06.09.2006 bola vykonaná obhliadka predmetu nájmu za účelom posúdenia technického stavu nehnuteľnosti, pričom bolo skonštatované, že na rekonštrukciu objektu podľa zámeru nájomcu bude potrebné stavebné povolenie. Obhliadky priestorov sa osobne zúčastnil aj pán Gižický – jeden z konateľov nájomcu.

 Dňa 26.11.2007 bol prijatý Dodatok č. 1 k nájomnej zmluve, ktorý upravoval výšku nájomného nasledovne:
- obdobie od 01.09.2006 do 01.09.2007 sa zmenilo na obdobie od 01.09.2006 do 31.12.2007, pričom výška nájmu bola upravená takto:
-	za obdobie od 01.09.2007 mal nájomca uhrádzať nájomné nasledovne:

	Prenajímaná plocha v m2	1 m2/rok	Ročný nájom 	
Stavba	730,00	 500,00 Sk	365 000,00 Sk	
Celkový ročný nájom			365 000,00 Sk	

-	obdobie od 01.09.2007 sa zmenilo na obdobie od 01.01.2008 a výška nájmu bola upravená takto:

	Prenajímaná plocha v m2	1 m2/rok
- pôvodne	1 m2/ rok
- úprava podľa Dodatku č. 1	Ročný nájom po úprave 	
Stavba	730,00	1 500,00 Sk	1 500,00 Sk	1 095 000,00 Sk	
Pozemok 	2256,00	     50,00 Sk	     50,00 Sk	   112 800,00 Sk	
Celkový ročný nájom				1 207 800,00 SK	

Dňa 31.01.2008 bol prijatý Dodatok č. 2 k nájomnej zmluve, ktorým sa nájomcovi predlžovalo obdobie poskytovania zníženého nájomného v dôsledku vykonávania rekonštrukčných prác na sprevádzkovanie súkromnej materskej škôlky, a to nasledovne:
- obdobie od 01.09.2006 do 31.12.2007 sa zmenilo na obdobie od 01.01.2008 do 31.08.2008, pričom výška nájmu bola upravená takto:
-	za obdobie od 01.01.2008 do 31.08.2008 mal nájomca uhrádzať nájomné nasledovne:

	Prenajímaná plocha v m2	1 m2/rok	Ročný nájom 	
Stavba	730,00	 500,00 Sk	365 000,00 Sk	
Celkový ročný nájom			365 000,00 Sk	

-	od 01.09.2008 sa nájomné za prenajatú stavbu upravilo nasledovne:

	Prenajímaná plocha v m2	1 m2/rok	Ročný nájom 	
Stavba	730,00	 1 500,00 Sk	1 095 000,00 Sk	
Pozemok	2256,00	50,00 Sk	112 800,00 Sk	
Ročný nájom			1 207 800,00 Sk	
Poskytnutá 15 % zľava na nájomnom z titulu vykonaných investícií			188 170,00 Sk	
Celkový ročný nájom vrátane uplatnenej 15 % zľavy			1 026 630,00 Sk	

Dňa 04.12.2008 bol prijatý Dodatok č. 3 k NZ, ktorý riešil prechod na novú menu pri konvernom kurze 1,00 € = 30,1260 Skk, na základe tejto úpravy bol predpis ročného nájomného za predmet nájmu nasledovný:

	Prenajímaná plocha v m2	1 m2/rok	Ročný nájom 	
Stavba	730,00	 49,79 €	36 347,34 €	
Pozemok	2256,00	1,66 €	3 744,27 €	
Ročný nájom			40 091,61 €	
Poskytnutá 15 % zľava na nájomnom z titulu vykonaných investícií			6 013,74 €	
Celkový ročný nájom vrátane uplatnenej 15 % zľavy			34 077,87 €	

Vecné plnenie, tak ako je vyššie uvedené si mohol bývalý nájomca uplatniť po ukončení rekonštrukcie stavby, t. j. 01.09.2008, keďže do 31.08.2008 bolo nájomné znížené na sumu 365 000,00 Sk.

Nájomca si vecné plnenie (zľavu 15%) uplatnil v roku 2007 vo výške 584 325,00 Sk a tiež v roku 2008 v sume 207 342,00 Sk. Zastávame názor, že nárok na uplatnenie vecného plnenia bol zo strany nájomcu dôvodné len v roku 2008, a to v maximálnej výške 181 170,00 Sk a v roku 2007 nie, nakoľko v tomto období vykonával rozsiahlu rekonštrukciu, t. j. nemohol súčasne vykonávať drobné opravy. Upozorňujeme, že uvedené je v prípade, ak sa nepreukáže úmysel, premlčané.

Dňa 30.11.2011 bola prenajímateľovi doručená výpoveď z nájmu. Nakoľko v nájomnej zmluve bola dohodnutá trojmesačná výpovedná doba so začiatkom plynutia od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede, bola nájomná zmluva ukončená ku dňu 29.02.2012. Predmet nájmu bol k rovnakému dňu aj protokolárne zo strany nájomcu odovzdaný  a na strane prenajímateľa súčasne prevzatý.

Nájomca si na Okresnom súde Bratislava III pod č. k. 29Cb 140/2010 uplatňuje proti mestskej časti nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia z titulu vykonanej rekonštrukcie objektu v sume 687 174,10 € spolu s príslušenstvom pozostávajúcim z 9% úrokom z omeškania z dlžnej sumy počnúc 06.11.2008 do zaplatenia + trovy konania. Výšku bezdôvodného obohatenia bývalý nájomca odvodzuje zo Znaleckého posudku č. 22/2009 zo dňa 26.05.2009, vypracovaným Znaleckou a expertíznou organizáciou, Čapkova ul. 2, 811 04 Bratislava – Ing. Juraj Nagy, Ing. Eva Kulíková, Ing. Miroslav Kulík. Tento ZP bol spracovaný za účelom stanovenia výšky vložených investičných a prevádzkových nákladov do Súkromnej materskej škôlky Detičky, s prevádzkou na ul. Pionierska 12/A v Bratislave pre účely vysporiadania sa s mestskou časťou Bratislava. 

Mestská časť disponuje vlastným znaleckým posudkom č. 86/2012 zo dňa 21.05.2012, vypracovaným Ing. Petrom Vinklerom, znalcom v odbore stavebníctvo – odvetvie odhad hodnoty nehnuteľnosti, pozemné stavby (evidenčné číslo 913 776). Znalecký posudok mestskej časti je postavený na stanovení technického zhodnotenia stavby, ktoré bolo zrealizované nájomcom na stavbe súp. č. 3219 na ul. Pionierska v Bratislave, parc. č. 11873, k. ú. NM. Technické zhodnotenie stavby po zaokrúhlení k dátumu ukončenia rekonštrukcie,  t. j. k 05.11.2008 predstavuje 360 000,00 € (bez DPH) a 428.400,00 € vrátane DPH. 

Podľa ustanovenia § 667 ods. 1 veta štvrtá Občianskeho zákonníka, ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci, t. j. obdoba nároku z bezdôvodného obohatenia, ktorý však možno uplatniť až po skončení nájmu.

Podľa ustanovenia § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka je bezdôvodné obohatenie záväzkovým vzťahom medzi tým, kto sa na úkor iného obohatil, a tým, na úkor koho sa niekto obohatil. Dôvodom vzniku záväzku na strane mestskej časti je teda vykonané zhodnotenie stavby – objektu na ul. Pionierska 8 v Bratislave so súpisným číslom 3219 nachádzajúca sa na pozemku parc. č. 11873, k. ú. Nové Mesto, ktorý je Správou katastra pre hl. mesto SR Bratislavu evidovaný na LV č. 2382. 

Mestská časť sa nestotožňuje s požadovanou výškou bezdôvodného obohatenia                 (687.174,10 €), tak ako ju stanovil znalec v Znaleckom posudku č. 22/2009 zo dňa 26.05.2009. Mestská časť zastáva názor, že zo strany bývalého nájomcu neboli všetky vynaložené investície nutné a naopak tam, kde to bolo vzhľadom k stavu objektu potrebné, sa rekonštrukcia objektu nevykonala. Tieto skutočnosti sú hlavným dôvodom vypracovania znaleckého posudku k stanoveniu technického zhodnotenia stavby/objektu a neakceptovaniu znaleckého posudku predloženého bývalým nájomcom. Technické zhodnotenie objektu bolo zrealizované v hodnote 428.400,00 € vrátane DPH. Uvedené má oporu aj v Rozsudku Najvyššie súdu SR č. k. 2 Cdo 21/2007 zo dňa 26.02.2008 (ďalej len „rozsudok“).

Bývalý nájomca navrhuje uzavretie súdneho zmieru s tým, že bude akceptovať znalecký posudok mestskej časti za predpokladu jeho navýšenia o sumu 81.163,83 € (vrátane DPH) z titulu vykonaných búracích prác a prác pomocného charakteru (lešenie, debnenie) ďalej z titulu vykonanej inžinierskej (kompletizačnej) činnosti a projektovej činnosti a v činnostiach vykonaných v okolí stavby (záhrada, spevnené plochy), čím by bola výška bezdôvodného obohatenia ustálená sumou 513.845,88 € (vrátane DPH) v ostatnej časti, t. j. v sume 173.328,22 € by bola žaloba stiahnutá. Vo veci úroku z omeškania si bývalý nájomca uplatňuje úrok z omeškania vo výške 9% ročne zo žalovanej sumy (687.174,10 €) od 06.11.2008 do zaplatenia. V prípade, ak by mestská časť pristúpila na návrhu súdneho zmieru ALTERNATÍVA A:, bývalý nájomca bude požadovať úrok z omeškania v rovnakej výške, avšak od 01.03.2012 zo sumy 513.845,88 €.
Stanovisko k predloženému návrhu súdneho zmieru 

Predložené riešenie návrhu súdneho zmieru zo strany bývalého nájomcu neodporúčame prijať z nasledujúcich dôvodov:
-	technické zhodnotenie sa týka stavby samotnej, netýka sa zhodnotenia pozemku (záhrada, spevnené plochy);
-	skutočnosť, že bývalý nájomca mal náklady spojené s vypracovaním projektu, zabezpečením kompletizačnej činnosti, stavbou lešení a pod. nezakladajú žiaden nárok k zvýšeniu technickej hodnoty stavby samotnej ( viď rozsudok str. 2); 
-	v otázke úroku z omeškania bývalý nájomca neposkytuje žiadne ústupky, nakoľko k bezdôvodnému obohateniu na strane mestskej časti nemohlo dôjsť skôr ako 01.03.2012, kedy uplynula výpovedná lehota k ukončeniu nájomnej zmluvy; až v tomto momente „došlo k prijatiu bezdôvodného obohatenia“ na strane mestskej časti (opätovne prevzatie objektu).

Návrh súdneho zmieru navrhovaného mestskou časťou

Uzavretie súdneho zmieru navrhujeme za predpokladu, že žalovaná suma bude ustálená vo výške 428.400,00 € (vrátane DPH) a vo zvyšku žalovanej istiny, ktorá predstavuje sumu 258.774,10 €, bude návrh žaloby stiahnutý a súčasne dôjde aj k späťvzatiu návrhu v časti žalovaného príslušenstva, a to tak, že požadovaný bude už len úrok z omeškania vo výške 9% ročne zo sumy 428.400,00 € od 01.03.2012 do zaplatenia a vo zvyšku bude požadované späťvzatie návrhu.