Znalec: 				Ing. Peter Vinkler, Čerešňová 3/A, Chorvátsky Grob, PSČ 900 25, tel. 0905 639 299
 znalec v odbore stavebníctvo - odvetvie odhad hodnoty nehnuteľnosti, pozemné stavby
evidenčné číslo 913 776

Zadávateľ znaleckého posudku: 	Mestská časť Bratislava - Nové Mesto, Miestny úrad Bratislava - Nové Mesto, Junácka 1, PSČ 932 91, Bratislava
oddelenie podnikateľské, právne a správy majetku.
				IČO 00603317

Číslo spisu (objednávky):	písomná objednávka

ZNALECKÝ POSUDOK
číslo 256/2011

vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty pozemku na parc. KN č. 6726/9 (predzáhradka pri RD) pri ulici Jeséniova v Bratislave, v katastrálnom území Vinohrady, mestská časť Bratislava - Nové Mesto, okres Bratislava III., evidované na LV č. 3673-čiastočný, pre účel zamýšľaného prevodu nehnuteľností.

  

  

  
Počet listov (z toho príloh): 	15 (5)
Počet odovzdaných vyhotovení: 	3

V Bratislave dňa 02.12.2011.

I. ÚVODNÁ ČASŤ

1. Úloha znalca: 
Stanoviť všeobecnú hodnotu pozemku na parc. KN č. 6726/9 (predzáhradka pri RD) pri ulici Jeséniova v Bratislave, v katastrálnom území Vinohrady, mestská časť Bratislava - Nové Mesto, okres Bratislava III., evidované na LV č. 3673-čiastočný.
  
2. Dátum vyžiadania posudku:   
27.10.2011 - písomná objednávka.
28.11.2011 - prevzatie zásielky.
  
3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu): 
01.12.2011.
  
4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 
02.12.2011.
  
5. Podklady na vypracovanie posudku:         
5.1 Dodané zadávateľom:         
•	Objednávka znaleckého posudku zo dňa 27.10.2011...
•	Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 3673-čiastočný, k.ú. Vinohrady zo dňa 02.11.2011, vydaný Správou katastra pre Hl. mesto SR Bratislava. 
•	Kópia z katastrálnej mapy, mapový list č. ..., k.ú. Vinohrady zo dňa 02.11.2011, vytvorený Správou katastra pre Hl. mesto SR Bratislava.

5.2 Získané znalcom :         
•	Obhliadka skutkového stavu nehnuteľností vykonané dňa 01.12.2011.
•	Ponuka realitných spoločností v danej lokalite ohľadom predaja a prenájmu pozemkov.
  
6. Použitý právny predpis: 
•	Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty.
  
7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: 
•	Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov
•	Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
•	Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
•	Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
•	Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z. z. z 18. mája 2010, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o VŠH majetku v znení neskorších predpisov.
•	STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov.
•	Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov.
•	Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
•	Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy
•	Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb.
•	Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
•	Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3
•	Zákon č. 442/2002 Z.z. o verejných vodovodoch a kanalizáciách ...
•	Zákon č. 656/2004 Z.z. o energetike ...

8. Osobitné požiadavky zadávateľa: 
•	Neboli vznesené.
  
9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť:   
•	Zamýšľaný prevod nehnuteľností..

II. POSUDOK

1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE

a.) Výber použitej metódy:
Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie výnosovej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty pozemkov nie je možné, pretože pozemok neprináša primeraný výnos formou prenájmu... (nebola mi predložená nájomná zmluva). Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu, rozlohu, využitie a typ pozemkov. 

b.) Vlastnícke a evidenčné údaje :         
•	podľa listu vlastníctva č. 3673-čiastočný, k.ú. Vinohrady, obec Bratislava - mestská časť Nové Mesto, okres Bratislava III.
  
A. Majetková podstata:       
Parcely registra "C"
...
Parc. č. 6726/9	o výmere       118 m2      	Záhrady						4		1
...

Legenda: 
Kód využívania pozemku
4 -	Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny 

Kód umiestnenia pozemku
1 -	Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce.

B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: 	    
Účastník právneho vzťahu: Vlastník
  
1 	Hlavné mesto SR Bratislava, Primaciálne námestie 1, Bratislava, PSČ 814 99, SR
					IČO 00603481
					spoluvlastnícky podiel: 			1/1

Účastník právneho vzťahu: Držiteľ
  
1 	Mestská časť Bratislava-Nové Mesto, Junácka 1, Bratislava, SR
					IČO 00603317
					spoluvlastnícky podiel: 			1/1

Titul nadobudnutia: 
Vlastník pod 1-Protokol o zverení majetku Hl. mesta SR do správy zo dňa 30.09.1991
*** Ostatné tituly nadobudnutia nevyžiadané***

C. Ťarchy: 	    
Ťarchy nevyžiadané

Iné údaje: 
Iné údaje nevyžiadané

c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: 
•	Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 01.12.2011.
  
d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: 
Technická dokumentácia mi nebola poskytnutá a teda nemohla byť porovnaná so skutkovým stavom. Všetky rozmery nehnuteľností a príslušenstva sú prebraté z LV, a z kópie z katastrálnej mapy, k.ú. Vinohrady. Predmetný pozemok slúži ako predzáhradka pri rodinnom dome.
  
e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: 
Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom evidovanom na LV č. 3673-čiastočný, z kópie z katastrálnej mapy, k.ú. Vinohrady.
  
f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia:           
•	Pozemok na parc. č. 6726/9, na ulici Jeséniova, umiestnenom v ZÚO Bratislava - mestská časť Nové Mesto, katastrálnom území Vinohrady.
  
g.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia:           
•	Nie sú známe.

2. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 

a.) Analýza polohy nehnuteľností: 
Pozemok sa nachádza v Hl. meste SR Bratislava, na okraji obytného útvaru mestskej časti Nové Mesto, v katastrálnom území Vinohrady na ulici Jeséniova. Predmetom ohodnotenia je pozemok na parc. KN č. 6726/9 v zmysle LV č. 3673-čiastočný. Hodnotený pozemok slúži ako predzáhradka pri rodinnom dome. Hodnotený pozemok je mierne svahovitý. Dostupnosť centra mesta, ktorá obsahuje základnú a vyššiu občiansku vybavenosť je cca 10 min mestskou hromadnou dopravou. Jedná sa o územie prevažne zastavané rodinnými domami, garážami a občianskou vybavenosťou.

b.) Analýza využitia nehnuteľnosti: 
Vzhľadom k polohe a čase je možnosť využitia len pre dané účely - záhrady pri RD.
  
c.) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: 
Nepredpokladám žiadne riziká spojené s využívaním pozemkov.

•	VŠEOBECNE - VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKOV (VŠHPOZ) podľa Vyhlášky 254/2010 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.t. o stanovení VŠH majetku v znení neskorších predpisov.

Metóda polohovej diferenciácie:
Pozemky na zastavanom území obcí, nepoľnohospodárske a nelesné pozemky mimo zastavaného územia obcí, pozemky v zriadených záhradkových osadách a pozemky mimo zastavaného územia obcí určené na stavbu

Všeobecná hodnota sa vypočíta podľa základného vzťahu

VŠHPOZ = M . VŠHMJ   [EUR],

kde
M  	– 	výmera pozemku v m2,
VŠHMJ  	–	jednotková všeobecná hodnota pozemku v EUR/m2.

Jednotková všeobecná hodnota pozemku sa môže stanoviť aj pre skupinu pozemkov.

Jednotková všeobecná hodnota pozemkov sa stanoví podľa vzťahu

VŠHMJ = VHMJ . kPD    [EUR/m2],

kde
VHMJ – jednotková východisková hodnota pozemku, ktorá sa stanoví podľa tabuľky:
Klasifikácia obce – názov alebo údaj podľa počtu obyvateľov	VHMJ
EUR/m2	
a)	Bratislava	66,39	
b)	Krajské mestá: Nitra, Prešov, Trenčín, Trnava, Žilina, Košice, Banská Bystrica
a mestá: Piešťany, Vysoké Tatry, Trenčianske Teplice	26,56	
c)	Mestá: Poprad, Zvolen, Liptovský Mikuláš, Martin	16,60	
d)	Ostatné okresné mestá so sídlom okresných alebo obvodných úradov	9,96	
e)	Ostatné obce nad 15 000 obyvateľov	6,64	
f)	Ostatné obce od 5 000 do 15 000 obyvateľov	4,98	
g)	Ostatné obce do 5 000 obyvateľov	3,32	
Obce a lokality v okolímiest so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie alebo rekreáciumôžumať jednotkovú východiskovú hodnotu do 80 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o iné druhy nehnuteľností (napríklad priemyselné, poľnohospodárske využitie) okrem pozemkov v zriadených záhradkových, chatových osadách a hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 60 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o pozemky v zriadených záhradkových osadách, chatových osadách a hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikovmôžumať jednotkovú východiskovú cenu do 50% z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V takých prípadoch sa koeficient polohovej diferenciácie vzťahuje na obec, z ktorej vyplýva zvýšený záujem.

kPD je koeficient polohovej diferenciácie, vypočíta sa podľa vzťahu

kPD = kS . kV . kD . kP . kI . kZ  [–],

kde
kS – koeficient všeobecnej situácie (0,50–2,00) sa stanoví takto:
Všeobecná situácia	kS	
1.	záhradkové osady, chatové osady a hospodárske dvory poľnohospodárskych podnikov, 	0,50 – 0,70	
2.	poľnohospodárske oblasti značne vzdialené od obcí, 	0,70 – 0,80	
3.	stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov	0,80 – 0,90	
4.	obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí,
centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové
a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov	0,90 – 1,10	
5.	centrá miest od 10 000  do 50 000 obyvateľov, obytné časti  miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre i mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 	1,00 – 1,30	
5.	veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od 50 000 do 100 000 obyvateľov, obytné  časti miest nad 100 000 obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad 100 000 obyvateľov 	1,20 – 1,60	
6.	veľmi dobré obchodné oblasti v mestách od 50 000 do 100 000 obyvateľov a kúpeľných mestách, vedľajšie ulice v centre miest nad 100 000 obyvateľov, nákupné centrá  vo veľkých obytných častiach mimo centra miest nad 100 000 obyvateľov s dobrými dopravnými možnosťami 	1,50 – 1,80	
7.	prednostné obchodné ulice a miesta v užšom centre miest nad 100 000 obyvateľov, najlepšie miesta pre obchod v mestách od 50 000 do 100 000 obyvateľov	1,70 – 1,90	
8.	najlepšie miesta pre obchod v mestách nad 100 000 obyvateľov	1,80 – 2,00	

kV – koeficient intenzity využitia (0,90–2,00) sa stanoví takto:
Intenzita využitia	kV	
1.	veľmi malé využitie,  2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2–3-podlažné stavby rodinných domov s podštandardným vybavením, nepodpivničené, nízke nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, 	0,90	
2.	rodinné domy s nižším štandardom vybavenia, bytové domy s podštandardným vybavením,  3–4-podlažné nebytové stavby pre priemysel s malým  technickým vybavením, využívané poľnohospodárske stavby	0,95	
3.	rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením	1,00	
4.	nadštandardné rodinné domy; nadštandardné bytové domy, viacpodlažné nebytové stavby pre priemysel so štandardným  technickým zariadením	1,05 – 1,10	
5.	exkluzívne  bytové stavby, obchodné domy  a administratívne budovy so štandardným vybavením, 5–7-podlažné, vysoké využitie pozemku	1,10 – 1,15	
6.	obchodné domy a administratívne budovy s nadštandardným vybavením, viacpodlažné obchody (5–7 podlaží a 1–2 podzemné podlažia), veľmi vysoké využitie pozemku	1,15 – 1,30	
7.	využitie ako v položke 6, ale exkluzívne miesta v centrách miest 	1,30 – 2,00	

kD – koeficient dopravných vzťahov (0,80–1,20) sa stanoví takto:
Dopravné spojenie s obcou	kD	
1.	pozemky v odľahlých lokalitách bez možnosti využitia hromadnej dopravy, cesty bez dokončovacích prác (nespev. a pod.), cesta do obce alebo mesta v trvaní viac ako 30 min.	0,80	
2.	pozemky na okraji miest  a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca	0,85	
3.	pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej  dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min.	0,90	
4.	pozemky v tesnej  blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min.), územie mesta a	1,00	
5.	pozemky na obchodných uliciach miest do 100 000 obyvateľov, v nákupných centrách väčších predmestí, intenzívny peší ruch, centrum hromadnej dopravy (autobus, trolejbus)	1,05	
6.	pozemky na obchodných uliciach v centre miest nad 100 000 obyvateľov so širokými ulicami a parkoviskami, autobusy a trolejbusy s hustou premávkou	1,05 – 1,20	

kP – koeficient obchodnej alebo priemyselnej polohy (0,90–2,00) sa stanoví takto:
Obchodná poloha alebo priemyselná poloha	kP	
1.	obchodná poloha	1,50 – 2,00	
2.	obchodná poloha a byty	1,20 – 1,50	
3.	obytná alebo rekreačná poloha	1,00 – 1,20	
4.	priemyselná poloha 	0,90 – 1,00	
5.	poľnohospodárska poloha	0,90	

kI – koeficient technickej infraštruktúry pozemku (0,80–1,50) sa stanoví takto:
Vybavenie pozemku	kP	
1.	bez technickej infraštruktúry (vlastné zdroje)	0,80 – 1,00	
2.	stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny)	1,00 – 1,20	
3.	dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu)	1,20 – 1,30	
4.	veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3)	1,30 – 1,50	
Technická infraštruktúra pozemku sa posudzuje z pohľadu možného priameho napojenia cez vlastné prípadne obecné pozemky (napr. komunikácie). Hodnota koeficientu v odporúčanom intervale je závislá od náročnosti (finančnej, technickej a pod.) súvisiacej s napojením.

kZ – koeficient povyšujúcich faktorov (1,01–3,00) sa stanoví  takto:
Povyšujúce faktory 	kZ	
1.	nevyskytuje sa	1,00	
2.	pozemky určené výhľadovým plánom na vyššie využitie, než na aké slúžia v súčasnosti, (napríklad nezastavané stavebné pozemky, zmena funkcie zóny sídla a pod.),	1,01 – 3,00	
3.	pozemky na chránených územiach,		
4.	obchodné pozemky v miestach so silným turistickým ruchom, ak to nebolo zohľadnené
v koeficiente kS,		
5.	pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej
východiskovej hodnote,		
6.	iné faktory (napríklad: tvar, výmera, druh možnej zástavby, sadové úpravy).		
Povyšujúce faktory možno použiť iba v prípadoch, ak už neboli zohľadnené vo východiskovej hodnote alebo v predchádzajúcich koeficientoch. V prípade, že sa povyšujúci faktor nevyskytuje, koeficient povyšujúcich faktorov je 1.

kR – koeficient redukujúcich faktorov (0,20–0,99) sa stanoví  takto:
Redukujúce faktory 	kZ	
1.	nevyskytuje sa	1,00	
2.	ak sa v najbližšom čase predpokladá nižší stupeň využitia ako doteraz,	0,20 – 0,99	
3.	spád emisií a vplyv zápachu z priemyselnej výroby, uskladnenia surovín, odpadov, z výroby potravín, z poľnohospodárskej výroby a pod.,		
4.	rušivý hluk z cestnej, leteckej alebo železničnej dopravy v obytných oblastiach,		
5.	ekologické zaťaženie pozemku,		
6.	ak sa v blízkosti obytnej, administratívnej alebo rekreačnej zóny nachádzajú rušivo
pôsobiace priemyselné zariadenia,		
7.	pri mimoriadnom zatienení obytných miest (les, skaly, severné úbočie a pod.),		
8.	svahovitosť terénu, hladina podzemnej vody, únosnosť základovej pôdy,		
9.	ochranné pásma zo zákona, stavebná uzávera,		
10.	stavba pod povrchom pozemku,		
11.	závady viaznuce na pozemku (napr. právo prechodu alebo prejazdu, ochr. pásmo a pod.),		
12.	iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby a pod.).		
Redukujúce faktorymožno použiť iba v prípadoch, ak už neboli zohľadnené vo východiskovej hodnote alebo v predchádzajúcich koeficientoch. V prípade, že sa redukujúci faktor nevyskytuje, koeficient redukujúcich faktorov je 1.

2.1 POZEMKY

2.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 

2.1.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU

2.1.1.1.1 Identifikácia pozemku:  Pozemok na parc. č. 6726/9, na ulici Jeséniova, umiestnenom v ZÚO Bratislava - mestská časť Nové Mesto, katastrálnom území Vinohrady.

POPIS
Pozemok tvorí parcela KN č. 6726/9 - záhrady, v katastrálnom území Vinohrady, v meste Bratislava - mestská časť Nové Mesto, okres Bratislava III. na ulici Jeséniova. Pozemok ako celok je mierne svahovitý, ktorý slúži ako predzáhradka pri rodinnom dome. Plocha pozemku predstavuje rozlohu o celkovej výmere 118,00 m2 a tvorí ju plocha pravidelného tvaru. Je možnosť napojenia na všetku dopravnú a technickú infraštruktúru. 

Predmetom ohodnotenia je pozemok evidovaný na LV č. 3673-čiastočný, k,.ú. Vinohrady, obec Bratislava - mestská časť Nové Mesto, okres Bratislava III.

Jedná sa o územie (lokalitu) s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu pozemkov, ale redukujúcim faktorom je malá výmera a účel využitia predmetného pozemku. 

•	Ohodnotenie pozemku je stanovené metódou polohovej diferenciácie.

Parcela	Druh pozemku	Vzorec	Spolu výmera	Podiel	Výmera	
6726/9	záhrada	118,00	118,00	1/1	118,00 m2	

Obec:    	BratislavaVýchodisková hodnota: 	VHMJ = 66,39 EUR/m2

Označenie a názov koeficientu	Hodnotenie	Hodnota koeficientu	
kS
koeficient všeobecnej situácie	6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od 50 000 do 100 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 100 000 obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad 100 000 obyvateľov	1,60	
kV
koeficient intenzity využitia	3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením	1,00	
kD
koeficient dopravných vzťahov	4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta	1,00	
kP
koeficient obchodnej a priemyselnej polohy	3. obytná alebo rekreačná poloha	1,15	
kI
koeficient technickej infraštruktúry pozemku	4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3)	1,40	
kZ
koeficient povyšujúcich faktorov	5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote	2,00	
kR
koeficient redukujúcich faktorov	12. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby a pod.)	0,70	

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU

Názov	Výpočet	Hodnota	
Koeficient polohovej diferenciácie	kPD = 1,60 * 1,00 * 1,00 * 1,15 * 1,40 * 2,00 * 0,70	3,6064	
Jednotková hodnota pozemku	VŠHMJ = VHMJ * kPD = 66,39 EUR/m2 * 3,6064	239,43 EUR/m2	
Všeobecná hodnota pozemku	VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 118,00 m2 * 239,43 EUR/m2	28 252,74 EUR	

III. ZÁVER

1. VŠEOBECNÁ HODNOTA

•	Všeobecná hodnota pozemkov bola stanovená metódou polohovej diferenciácie. 

Vzhľadom na umiestnenie pozemku, prístupnosť, lokalitu, tvar, všeobecná hodnota stanovená metódou polohovou diferenciácie objektívnej vystihuje všeobecnú hodnotu predmetnej stavby v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku.

2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku:

Názov	Všeobecná hodnota [EUR]	
Pozemky		
Pozemok na parc. č. 6726/9, na ulici Jeséniova, umiestnenom v ZÚO Bratislava - mestská časť Nové Mesto, katastrálnom území Vinohrady (118 m2)	28 252,74	
		
Spolu VŠH 	28 252,74	

Zaokrúhlená VŠH spolu 	28 300,00	

Slovom: Dvadsaťosemtisíctristo EUR

V Bratislave dňa 2.12.2011	Ing. Peter Vinkler

IV. PRÍLOHY

•	Objednávka znaleckého posudku zo dňa 27.10.2011...
•	Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 3673-čiastočný, k.ú. Vinohrady zo dňa 02.11.2011, vydaný Správou katastra pre Hl. mesto SR Bratislava. 
•	Kópia z katastrálnej mapy, mapový list č. ..., k.ú. Vinohrady zo dňa 02.11.2011, vytvorený Správou katastra pre Hl. mesto SR Bratislava.
•	Fotodokumentácia.

V. ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor: 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 01 00 Pozemné stavby, 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: 913 776.
  
Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 256/2011 znaleckého denníka č. 1.
  
Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu č. 256/2011.